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你好，房地产自身的发展历程中伴随着泡沫,但作为一种资产证券化产品,房地产信托利用产品设计形成了有益的风险隔离机制。通过建立防火墙,将证券化的交易风险与资产原始所有者(房地产商)隔开,因此基础资产原始所有人的其他资产风险、破产风险等都会和信托计划泾渭分明,由此提高了资产运营的效率和信托产品的安全性。 通常而言,标的项目的风险等级是投资价值的首要考虑因素,且项目的投资标的直接决定了产品设计结构时采取的风险控制措施。 根据房地产信托的设计目的,可以分为多种类型,比如财产保管、项目融资、项目建设完成、项目出租经营、项目出售等等。最常见的为项目融资类,也成为了市场上房地产信托的狭义代名词。 按融资的常见种类,房地产信托的投资标的通常有房地产开发贷款、土地储备贷款和商业用房贷款。其中“开发贷”被公认为贷款风险最高的种类,因为这种贷款发生在开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目启动之前,生蛋的“鸡”尚没有诞生,“蛋”的产量也就很难保证了。因此,对相关增信手段的要求需要极为严格才能平抑相关风险。为此银监会出台了“212号文件”(《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》),要求 信托公司 对房地产的贷款必须满足房地产公司35%资本金到位、“四证”齐全和开发商“二级资质”等条件。投资者务必审核其以上3条先决条件。 然而,贷款品种只是初步判断风险的标准,无论贷款类型如何,投资者都需要尽量了解项目的真实有效情况并对项目未来的盈利能力做尽可能的评估,如尽可能了解成本、销售价格、销售面积等多重因素,以评估信托项目的盈亏概率。

2015-01-06 16:07:07 反对（0） 赞同（0）