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首先,要分清楚所购信托产品属融资类还是投资类。同样是投资房地产行业,信托形式的地产基金和融资类的房地产信托截然不同。投资类信托需要投资者自负盈亏;而对于融资类产品信托,公司是要刚性兑付的。所谓刚性兑付,是对于信托到期无法兑付且无人接盘时,信托公司的资产或股权将在监管部门主导下进行处置,所得款项将用来优先保障投资人的兑付。但有刚性兑付兜底并不意味着按时兑付,还会面临着变现净资产或者处置抵押品的流动性风险,可能会展期。 其次,关注项目的运行状况和第一还款来源。两者紧密相连,第一还款来源往往是项目完工后所带来的销售收入。以目前最受关注的兑付房地产信托为例,信托按期兑付能力的评估是按照发行信托时的房价估计的。即将到期兑付的项目大多在2009年、2010年发行,当时房价处于高位、房地产行业销售火爆,而今市场环境已经出现变化,商品房成交量大幅降低。 房地产属于高杠杆行业,据恒天财富统计,在内地上市房企的平均资产负债率高达71.28%,而在香港上市的内地房企平均资产负债率高达66%。投资者的担心并非杞人忧天。但是目前房地产兑付高峰刚刚开始,无论是寻找过桥资金还是接盘基金,融资企业在集团的内部调集资金能力都比较强,即使出现问题,信托公司的净资本也比较雄厚,今年兑付的能力还比较雄厚。 再次,关注信托的风控措施。风控措施其实主要是担保措施,根据法律规定,担保有且仅有五种方式,即保证、抵押、质押、留置、定金,不能创设新的担保形式。 虽然同样是担保措施,但产生的法律效果不同。抵押、留置、质押取得的是担保物权,对担保物及其变现所得的价款具有优先受偿权。若有此类担保措施还要关注变现性(流动性)。比如,同样是股票质押类项目以同样的质押率质押,大盘股就比中小盘股更受青睐。而定金、保证产生的权利为债权,不具有优先受偿性。很多信托项目都有保证,保证分为一般保证责任和连带保证责任。只有在债务人不能履行债务时,由保证人承担保证责任的是一般保证责任,而只要没有偿付债务就可以选择让融资人或保证人偿付的是连带保证责任。现在很多信托还出现了个人的无限责任担保,我国尚无个人破产制度,但要注意个人资产的转移。 最后,还要注意信托公司的管理能力、股东背景和产品结构。2010年7月12日,银监会出台了《信托公司净资本管理办法》,以净资本为核心风控指标,包括风险资本与产品类型挂钩,并对信托公司风险资本实施分类管理,这样对信托公司控制风险形成硬约束。有很多比较大的信托公司由于股东背景不同,其风格迥异。风格又会导致产品结构不同。

2014-12-27 17:00:03 反对（0） 赞同（0）