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优秀理财师

你好，对于房地产市场走向的判断是一个十分令人纠结的问题。十年来，房地产市场在众多学者唱衰之中高歌挺进，学界精英因此而蒙羞。房产价格在政府的调控之下突飞猛涨，从而迫使政府出台更为严格的规章制度来平抑房价。 在今年人大换届前夕，国务院出台“新国五条”，意在平抑二手市场的房价。但是，“新国五条”导致的结果至少目前是房价的快速上涨，成交量的放大以及政府土地拍卖中出现的天量天价。据统计，5月份全国主要城市的土地出售为去年同期的4倍。面粉贵了，面包也一定会涨价，房价的调控还有很长的路要走。由于对于银行房地产贷款继续控制，急于扩大规模的开发商对于房地产信托资金的需求会更加强烈。对于未来房价的恐慌使得目前的购买热情高涨，房企用于还款的现金流也会很充分。因此，目前房地产信托发生系统性风险的可能性很小。综合来看，新国五条对于房地产信托是一个利好。截止到5月末，各信托公司今年共发行房地产信托370余款，发行规模达785亿元，占总发行规模的29%，较去年全年22%-23%的占比有所上升。 在信托公司开展房地产信托方面，银监会对房地产信托融资项目要求四证齐全，投入的自有资金在30%以上，房地产企业的资质要达到二级等，对于房地产信托所占比例也有一定要求，很少有信托公司敢于逾越这些制度上的红线，这实际上已经为房地产信托理财的投资者把好了第一道关口。但是，在全国范围内，今年仍然有个别房地产信托项目出现了风险苗头。虽然这些风险都得到了及时化解，委托人并没有产生实际经济损失。其中的教训还是应当注意的：(1)抵押物的估值问题：房地产信托一般采取现房抵押、在建工程抵押或者土地抵押。从抵押品处置的难易度来讲，现房抵押优于在建工程抵押，在建工程抵押优于土地抵押。上述已经出现风险苗头的项目中，大都存在抵押物估值过高的问题。了解抵押物真实价值的根本办法还是要对抵押品周边的房价和地价进行调查，然后在与项目抵押物的估值和抵押率进行比较。(2)房地产市场的发展并不平衡。目前的状况是：一线城市和大部分二线城市仍然处于上升阶段，一些三线城市房地产供应已经趋于饱和，价格和销量上涨很慢，其中的风险要特别注意。因此，对于房地产信托，还要考察项目所在城市的房地产状况。如果现在发行一个鄂尔多斯(8.96, -0.06, -0.67%)的房地产信托计划，你还会不会买呢？(3) 如果还款来源为房屋销售回款，应当对于销售计划是否可能完成，并注意对销售回款是如何控制和监督使用的。(4)房地产信托的收益率在所有信托产品中最高。虽然今年有所下降，平均收益率仍在9.6%左右。一般情况下，高收益意味着高风险。虽然趋利性是资本的本质，但是，观察风险所在以及目前的风控措施是否能够避开风险才是投资第一要义。

2014-12-16 13:36:08 反对（0） 赞同（0）