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2018-04-25 14:26:39来源: [和讯网]
房地产行业长期以来都是信托资金的重要投资领域,但同时房地产也是监管的重要领域,监管明令禁止金融机构通过各种方式变相给房企发放委贷,这导致过去信托公司在房地产信托业务中,使用“明股实债”的交易架构来投放信托贷款的方式受阻。
如果在监管规定的“432”等房地产贷款条件具备的情况下,融资方出于不愿增加负债率等方面因素的考量,采用一些明股实债的模式进行融资,应该不算过线。但是,如果项目不具备合规条件,信托公司采取明股实债的模式是为了绕开监管,自然会受到禁止。
禁止向房地产企业变相发放贷款的同时,监管也在积极引导信托公司房地产信托业务向主动朝房地产信托投资基金等股权投资方向转型,鼓励做真正的股权投资业务,未来信托公司或更应加强自身主动投资管理能力,才能增强其整体竞争力。
现在房地产类信托用“明股实债”的形式,主要有两种:“股+债”模式或者全股模式。前一种用信托计划直接认购项目公司少量股权(一般30%)以下,之后再发放部分股东借款,表面上是股权投资,实际上是双方签署抽屉协议约定好收益分配,实质不参与管理的债券融资。后一种信托公司以信托资金入股房地产项目公司,成为这个项目公司的股东,但实际也不参与管理,合同上再另行约定回购股权的时间、收益分配方式等。
“明股实债”的交易结构除了隐形的法律风险外,由于信托财产在这种结构设计中只想有固定收益,并不参与实际经营管理,信托公司对项目不能有效地监控,有一定的管理风险。此外,可能因为信托资金投资于项目公司后(拿地项目),土地证暂未取得或者投资人为了配合项目公司向银行申请开发贷,造成股权投资人的权益没有设置相应资产的抵押、质押作为担保,企业一旦出现经营困难,原股东逃避债务,投资人即成为项目兜底方,存在信用风险。
“明股实债”类业务融资成本税前列支,各地存在政策执行口径不一的问题,明明是融资成本却无法税前抵扣,也增加了房企的隐性融资成本。监管之所以对明股实债禁止,主要还是这类非标债权的信托业务,难以穿透,监管层难以监控到实际通过贷款的方式进入房地产领域的资金量。
此外,这种模式法律关系模糊,一旦项目出风险,到底是按照股权的形式还是按照债权的形式清偿,容易产生争议,投资人存在被认定为股东而承担企业的经营风险。并且,实债一旦被穿透,“明股”前提下的《回购协议》,在法律上很可能就归于无效。
除了合规性风险之外,明股实债在一定程度上削弱了信托资金作为债权的保障程度(例如不太容易设置抵质押担保措施,企业破产清算时清偿顺序劣于标准债权),应该谨慎使用。
关键词: 信托
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