根据《私募投资基金监督管理暂行办法》第四章第十四条规定:“私募基金管理人、私募基金销售机构不得向合格投资者之外的单位和个人募集资金,不得通过报刊、电台、电视、互联网等公众传播媒体或者讲座、报告会、分析会和布告、传单、手机短信、微信、博客和电子邮件等方式,向不特定对象宣传推介。”
钱景谨遵《私募投资基金监督管理暂行办法》之规定,只向特定的合格投资者宣传推介相关私募投资基金产品。
阁下如有意进行私募投资基金投资且满足《私募投资基金监督管理暂行办法》关于"合规投资者"标准之规定,即具备相应风险识别能力和风险承担能力,投资于单只私募基金的金额不低于100万元,且个人金融类资产不低于300万元或者最近三年个人年均收入不低于50万元人民币。
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2017-07-26 09:20:23来源: [21世纪经济报道]
近期,民生信托主推了一款名为“至信316号万达广场投资集合资金信托计划”。说明书显示,该产品设计为TOT的“母子信托”交易结构,由民生信托主动管理,资金用途为认购民生信托设立的至信317号-至信321号共5只单一信托。即,至信316号为母信托,5只单一信托为子信托。
母信托的总期限预计为10年,并进行了结构化设计,按照本金收益分配次序,信托份额分为A、B类,占比7:3。信托设置开放期,其中B类信托份额每满24个月可申请赎回。在10年期限中,受托人有权根据投资情况,决定具体退出时点。
穿透来看,单一信托层面,信托资金最终用于收购万达广场资产包,具体收购方式为,通过收购资产包中万达广场项目公司股权,进而收购万达广场资产。收购后根据各家项目公司实际情况,可能进行增资、发放股东借款等,民生信托最终对各家项目公司股权投资和债权投资比例约为1:2。
在收购之后,信托计划将成为项目公司100%控股股东,万达商业地产的角色,变更为项目的运营管理方。由信托授权万达商业地产负责项目公司的日常管理,和资产包内所有项目的开发建设及运营管理。资产包即对应的项目公司,民生信托至信317-321号单一信托分别持有万达北海、抚州、九江、雅安、辽阳万达广场投资有限公司100%股权,项目公司对应开发持有这五个地区的万达广场。
虽然为“股+债”的模式,但该信托产品并非“明股实债”,而是将股权真实转让给信托公司,主要获得未来万达广场物业租金收入的优先分配权,万达商业提供差额补足义务。信托计划的风控措施中,不包括回购、抵押担保等常见条款。
具体来看,风控模式用约定资产包净物业收入投资回报率作为限定,若10年内未达约定标准,有权获得万达净物业收入部分的优先分配;若仍不满足,则由万达按每年一次的频率予以补足,存续满10年后仍未达标;则信托计划有权解除万达商业对项目的运营管理权。
据了解,万达承诺的10年回报率为:第1年6%,此后以0.5%为区间每年递增,第10年达到9.5%。该产品采用分期发行,总规模不超过45亿元。从民生信托官网公告计算,截至7月20日,2个月左右时间中至信316号产品已经成立10期,募集资金总计约32亿元,第11期也在募集中。
上述合作的背后,一方面是万达商业的轻资产模式转型计划,另一方面也是信托公司的房地产项目转型探索。万达商业地产的轻资产模式包括两部分:一是与“有钱没地”的机构合作开发投资类万达广场,另一块是与“有钱有地”的企业开发合作类万达广场,净租金收入3:7分成。
前者主要是与金融机构合作“直投项目”。简单而言,万达商业将其目前已经拿地、尚未开发的万达广场项目,以股权交易的方式出售(纳入资产池),第三方负责资金投入,万达商业负责选址、建设、运营管理等,租金收益由投资方与万达商业按约定比例分成。目前以二三线、三四线城市的项目为主。但实际上,在上述民生信托产品中,租金的净收益也是按照信托70%,万达30%的比例进行分配。
关键词: 万达轻资产
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