REITs社会影响扩张 蕴含五大意义

　　不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts ，以下简称REITs)于1960 年发源于美国。根据投资对象的不同，REITs 可以分为权益型、抵押型和混合型三种类型，迄今在美国合计已有近万亿美元的规模。

　　我国还没有建立起明确的REITs 制度，但国内的监管部门和各市场主体在房地产证券化方面的探索却一直没有停止过，并在现有金融监管法律框架下推出了一批在功能上与海外成熟市场REITs 产品具有一定相似性的“类REITs”产品。例如，2014 年，中信启航专项资产管理计划作为REITs

　　试点产品正式成立，是国内首个交易所上市的REITs 项目。2015 年7 月，“鹏华前海万科REITs”成功发行，首次使用公募基金作为发行载体，在“类REITs”产品的流动性上实现了一次突破。

　　经过监管部门前期扎实有效的推动以及发行人、投资机构的积极探索，目前国内推出公募REITs 试点的法律框架、监管环境、市场准备等条件已基本成熟。我们认为，应尽快推出相关法律法规以及业务指引，正式启动并大力推进我国不动产投资信托基金公募试点。

　　REITs 对我国经济社会发展的重要意义体现在下面五个方面。第一，随着经济发展和居民财富管理需求的提升，我国已经进入一个大资管时代，但是，市场上缺乏收益相对较高、风险稳定的金融资产。为了满足理财收益率的需要，投资机构不得不投资于一些高风险的金融资产并借助高杠杆操作，增加了金融体系的系统风险。REITs 作为一种长期、低波动性的投资工具，能够大大丰富了除股票、债券等以外的投资选择。

　　第二，公募 REITs 作为高质量和成熟的金融产品，与其他金融资产关联性低，有助于我国投资者的资产配置多元化，具有极强的配置价值。

　　第三，落实“去库存、去杠杆”的宏观政策要求，盘活各类存量经营性不动产，降低政府和企业的财务杠杆，化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险，增强全社会的风险分担能力，降低系统性金融风险。

　　第四，推动房地产行业产业升级和盈利模式的转变，由“开发+出售”模式转变为一次性销售与持续性收入并重的模式。

　　第五、拓展不动产业的融资渠道，有助于缓解 PPP 项目及基础设施融资压力，引导社会资本支持实体经济。