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2019-08-16 10:41:27来源: [互联网]
家族信托作为近年来国内家族财富管理的新兴手段,在房产领域如何发挥作用引人关注。本文就在国内目前制度环境下房产家族信托的构架模式及选择作初步探讨。房产不同于现金,不同的信托构架对信托的效力、作用及相应的税费成本有较大影响。
模式一:房产非交易过户构架
像现金资产一样,直接将房产交付受托人设立家族信托无疑是最简单快捷的方法。然而,根据《信托法》第十条规定,“设立信托,对于信托财产,有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的,应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的,应当补办登记手续;不补办的,该信托不产生效力。”房产属于应办理登记手续的财产。目前国内并没有房产信托配套的登记制度,也没有接受房产信托登记的登记机关。所以此路暂时不通。
模式二:房产直接交易过户构架
委托人先行设立家族信托,家族信托出资向委托人购买房产。这是目前较为主流的设想构架。这种构架在设立阶段,涉及个人所得税、增值税、土地增值税(暂免)、印花税、契税。持有阶段,涉及房地产税。终止阶段,涉及企业所得税、增值税、土地增值税、印花税、契税。
其中,个人所得税、契税为主要的税务成本,而持有阶段的房地产税及终止阶段的企业所得税存在税务风险。直接持有房产对受托人(一般是信托公司)的管理成本和管理能力存在挑战。
模式三:房产间接交易过户构架
为解决管理挑战并规避税务风险,可在信托与房产间添加一层SPV,信托设立SPV,SPV持有房产。SPV的组织形式对信托的效力有一定影响。
关键词: 房产家族信托
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