根据《私募投资基金监督管理暂行办法》第四章第十四条规定:“私募基金管理人、私募基金销售机构不得向合格投资者之外的单位和个人募集资金,不得通过报刊、电台、电视、互联网等公众传播媒体或者讲座、报告会、分析会和布告、传单、手机短信、微信、博客和电子邮件等方式,向不特定对象宣传推介。”
钱景谨遵《私募投资基金监督管理暂行办法》之规定,只向特定的合格投资者宣传推介相关私募投资基金产品。
阁下如有意进行私募投资基金投资且满足《私募投资基金监督管理暂行办法》关于"合规投资者"标准之规定,即具备相应风险识别能力和风险承担能力,投资于单只私募基金的金额不低于100万元,且个人金融类资产不低于300万元或者最近三年个人年均收入不低于50万元人民币。
本网站产品主要为私募产品,仅向合资投资者进行推介,确认成为合作投资者。
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2017-01-22 09:39:00来源: [和讯网]
近日,房地产信托投资基金又一次成为焦点,PPP项目资产证券化业务发展空间广阔,探索推动REITs和私募资产证券化产品多元共同发展,希望能够走出一条绿色发展的新路!
十多年来,这样的时刻不在少数,试点方案有之、试点城市有之、产品创新突破有之,无数次临门,那一脚始终没有踢出。不论是政府、监管机构、开发商、律师、评估师,所有链条的从业者都换了好几茬,但REITs仍是一个看上去遥遥无期到让人失去耐心的名词。
过去18年里,王刚从GEcapital到华平投资再到中信证券,在房地产开发、收购、资管各个领域都有过深度参与。按理说,他并不需要抛头露面去鼓吹政策,但王刚参与筹建运营的中国REITs联盟是中国REITs最积极的推动者,在其中耗费了多年精力的王刚,几乎把REITs上升到了他的信仰的程度。“这里面有公益心,也有功利心。”王刚说,不确定推出的具体时间节点,但是对方向和趋势的判断是没有疑问的,这件事一定会推出来,至于过去十多年努力的意义就是,一旦政策真的推出,我们为此已经做好准备。
最近,资产证券化因为PPP又火起来了。发改委和证监会在2016年12月26号出了文件,要推PPP的证券化。基础设施建设,需要建设方的前期投入,建成后免费交付给政府,前期的建设方主要靠未来长周期的收费权来折现。
从这个意义上讲,跟投资房地产的基金逻辑一样,前期投入的这些建设方要退出,当基础设施达到稳定现金流时,就可以做证券化。
基础设施不像商场,商场管理得好可以加租金,但公路上的车多了,随便涨钱是不可以的,这在某种程度上决定了,基础设施的现金流是长期稳定的,属于偏债型的资产。美国也有基础设施REITs,新加坡甚至不叫REITs,叫BT(商业信托),它们是一个门类。在发达国家,基础设施的REITs不是特别大的占比。
总体来说,在税收上、法律上,PPP证券化对REITs的制度建设可以有很大的推动,这是政府希望的,也符合REITs这个工具的功能,接下来会发展得很快。现在地方政府都在很积极地响应。
REITs的核心其实是经营能力,你要分不同的类型,管公寓的就管公寓,管写字楼的就管写字楼,得有一批专业的资产管理团队管好物业,投资人分享投资收益。法律现在基本上没什么大问题,美国是有REITs法和税法等一整套东西来支持,中国先按基金法走,当然现在还叫《证券投资基金法》,未来会改叫《基金法》,把私募基金、公募基金都框起来。
真正的REITs要求收益部分90%强制分红,在REITs这个公司层面上就免征所得税,钱分给各个投资人,由投资人去处理自己所得的税负,这是在持有端。
我们现在比较大的问题是在前面的重组端。过去这些年,中国的资产要么是开发的,要么是基金买来的,基金买来的还好,开发商有利润,账面值就会比较高,开发的项目,尤其是混合的,里面既有住宅又有商场,要把商场从开发公司里拆出来,会产生土地增值税,四级累计税率最高能到60%,非常高。在没有政策激励的情况下,巨额的土增税会限制中国的资产规模形成。
实际上,中国资产规模的形成,短期内我不是特别乐观,大多数项目还是在开发商手里,开发商的意愿跟这件事有很大的关系。不动产投资是大资产管理中的重要投资方向,国内房地产之前没有这个概念,大家都是投开发,房地产下半场会更多地投向收租物业。
关键词: 房地产信托投资基金
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