根据《私募投资基金监督管理暂行办法》第四章第十四条规定:“私募基金管理人、私募基金销售机构不得向合格投资者之外的单位和个人募集资金,不得通过报刊、电台、电视、互联网等公众传播媒体或者讲座、报告会、分析会和布告、传单、手机短信、微信、博客和电子邮件等方式,向不特定对象宣传推介。”
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2017-01-23 10:35:36来源: [全景网]
去年,抑制和防止包括房地产业在内的资产泡沫,是政府宏观调控的重要内容,但具体到前三季度,由于地产市场拿地、销售都十分火爆,不少信托公司顺势扩张房地产业务。
信托业协会统计数据显示,截至2016年3季度末的房地产资金信托规模1.35万亿元,占比8.45%,比2015年3季度1.29万亿元增长4.65%,比2016年2季度1.31万亿元增长3.05%。
进入四季度,调控政策的密集出台,2016年底中基协发文限制证券期货业机构私募资产管理计划投资房地产开发企业和项目,文件一发让不少基金子公司等资管行业房地产业务人士“一声叹息”。
但对于信托公司来说,其他融资渠道受限可能有利于信托房地产业务。有房地产信托经理透露,2016年底监管曾对信托公司窗口指导不准做深圳某两家大型房地产公司项目,对于其他地产公司并没有明确要求,从业务角度看影响不大。
中建投信托研究中心近期对房地产开发商的调研显示,受访开发商普遍表示资金流充裕。由于2016年以来销售资金回笼状况良好,且从2015年政策松绑至930调控前,多家房企已经获得了相对充足的融资。虽然房地产融资政策不断收紧,但受到资金流充裕的乐观影响,只有少数受访者判断未来3个月的综合融资成本会上升,大部分开发商预期综合融资成本不变甚至下降。
2015年至2016年三季度,发债成为地产企业低成本融资的主要渠道,不少地产商更通过低成本融资获取资金提前结束了高成本的信托融资,对地产信托影响颇大。2016年十一以来,债市、ABS市场融资受限,房地产企业融资渠道又有回归信托的趋势。
对于资金成本,基金人士似乎没有地产商乐观,有券商系资管子公司老总预计,房地产融资成本在2017年将至少上涨0.5%-1.5%。
据了解,2016年信托公司对地产企业的融资成本设定约在9%-12%之间,具体成本与项目阶段和地产商资质相关。
信托公司的房地产业务模式也发生一定变化。最主要的趋势是由过去债权模式向股权模式转换,主流方式例如通过与房地产公司合作设立地产基金,再通过地产基金投资具体项目,信托公司从中获取的收益也从固定收益向浮动收益转换。应用该模式,信托公司在项目管理上参与度提高,通常会获取更多利润。
多位信托人士均反馈,信托利润主要依靠房地产的情况短期内还不会改变。以股权方式参与,同时可以降低地产企业资产负债率。
另外,由于2016年四季度对开发商拿地的政策限制,地产商通过并购项目公司或并购小地产商的意愿强烈,通过类似并购获取土地,成本更低。信托为房地产企业提供并购融资也可能成为2017年的地产业务重点。
关键词: 房地产信托
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